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旅游運營

旅游運營

COMMERCIAL

文旅特色小鎮的投資,不是靠情懷、也不是靠地產,更不是靠政府政策,其決勝于市場的關鍵因素是一系列系統化的專業性的操作團隊,將復雜的業態進行有效拆解,將看不清的市場前景進行定量分析,將不清晰的服務進行標準化、規范化,打造成一個完整的運營系統,恰恰這些市場化的因素決定了小鎮開發是否成功。

 

1,現今旅游產品的問題

旅游作為當今中國經濟發展的風口,大量的旅游投資和旅游產品的多樣化的出現,可謂百花齊放。旅游市場的競爭也越發激烈,投資的競爭、產品的競爭、營銷的競爭等等,對此旅游產品的問題也逐步的暴露出來。看到很多旅游產品和景區沒有游客,看到好的旅游資源沒有發揮出最大價值,作為一個旅游的運營者不得不心痛。

 

這些項目的問題在于哪里?大致有以下幾類:

1、沒有以運營和市場為主導的策劃和規劃。

2、沒有數據支撐而根據喜好的投資。

3、旅游產品收益管理的策略混亂。

4、沒有好的運營團隊作為基礎,對運營的不重視。

5、沒有以運營為基礎的產品參數和體量。

6、運營角度的混亂和收益管理的理解不到位。

7、對游客和當地市場的深入分析不夠。

2什么是運營

隨著市場的競爭,對運營的重視度也越來越高,但是當大家都在說運營的時候,有誰去理解和研究過什么是運營?運營就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制,是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。從另一個角度來講,運營管理也可以指為對生產和提供公司主要的產品和服務的系統進行設計、運行、評價和改進的管理工作。不同的項目和行業有不同的運營模式。運營的好與壞在于對運營的理解深度。很多人認為景區的運營是保潔、保安、活動,基本上這種運營是景區物業管理,而實際現在的旅游市場需要的是景區經營管理,對于經營管理的深度決定運營的好與壞。

 

3從運營角度看旅游產品

對于旅游產品從運營的角度來看,是要通過市場調研來確定產品的定位,通過定位對產品的體量、參數進行分析,搭建運營模式,計算好投資回報率和收益管理,通過以上來進行來策劃和規劃,對項目的落地和實際的運營更有保障。從游客的角度,運營更多的要考慮游客的視覺、聽覺、嗅覺、味覺、感覺、年齡、性別、家庭結構、消費心理、消費行為、消費習慣、消費頻率等綜合考慮該怎么運營,給游客提供滿意的產品。

旅游項目的運營有單一化運營也有多元化運營,當自身產品單一化的時候,要考慮借勢、借力,整合周邊資源形成多元化運營。對于多元化運營,分析自身產品的核心競爭力,將所有產品進行整合,發揮出1+1大于2的功能,產品的組合,營銷政策、渠道都決定運營的效果。對于旅游項目,運營是源動力,也相當于項目的發動機。

運營過程中更多考慮的是成本、市場、管理體系、收益管理,將產品結構的組合與以上四點的結合,項目才能創造最大的價值。很多政府和開發商只重視項目的形式,而忽略項目的造血能力,有些項目是通過地產來平衡收益,但是當地產收益結束,項目的運營不好,就有可能將地產的收益全部賠進去。項目功能的合并、人員的合并、動線等都是影響運營的元素。

4文化旅游產品的打造

文旅特色小鎮的商業模式的本質是通過文化旅游產品的創造,打造一種可長期經營的經營性的資產。但如想成一個成功的文旅小鎮,關鍵是要把握以下幾個重點:

1

選址布局

一、二線城市周邊是需求重點,傳統旅游勝地投資需謹慎。大數據的研究結論發現一、二線城市的周邊游的需求量遠大于黃山、麗江、九寨溝等中國知名的風景旅游勝地。

 

這與旅游頻次、消費能力有高度密切的關系。如同考察一個商業項目的選址,周邊市場的消費能力一定是第一考慮要務。因此,地產投資里所倡導的地段因素,在文旅小鎮的選址里面同樣有效。

2產品策劃五要素

產品策劃五要素包括:文化的獨特性、空間特色、業態模式、引爆項目、地產配套,缺一不可。

很多不清楚文化旅游行業的投資商,在看重這個領域投資機會的同時,只考慮到地產的價值,在前期產品頂層架構設計方面,缺少系統的考慮,其思考邏輯就沒有按照旅游行業的邏輯來辦事。往往這種情況的后果是,要么是項目不行,要么換高層團隊。對于不理解文旅產業規律的操盤手,只有換腦袋才能解決問題,別無他法。

對與產品策劃要素的理解。首先,構建旅游核心吸引物,如果一個項目在前期階段,能清晰的回答清楚市場,游客憑什么而來?讓人尖叫、讓人眼前一亮,讓人震撼,這都是旅游項目前期策劃的最難得問題。如果這個問題解決了,那么這個項目就具備了從0到1的可能性。否則還要推倒重來,重新進行創作構思。
 

3合理組織資金,設計多元化的投資架構,有效設立投資的防火墻

從既有的成功案例來看,由于項目本身的大體量、業態的復雜性、持有和銷售之間的多元關系,所以很少有單一的資金方可以獨立操作一個度假小鎮項目。如何合理的組織資金、配合整個開發周期的現金流模型,針對不同資金的屬性進行多元化融資就是需要在項目開始階段進行頂層設計的問題。

無論是企業自有資本,還是銀行信貸,或是產業基金或者其他信托類的融資機構,都需要在前期搭建資金使用環節,根據這個標的物的基本財務模型進行分解。項目整體的開發現金流模型是資金組織計劃的根本。

通常情況下,對于一個涵蓋吃住行游購娛等多元業態的文旅度假小鎮項目,其財務模型的預測就是個復雜的系統工程。從收入結構上看,包括商鋪租金、聯營收入、酒店客房住宿費、門票、園內二次消費等多種現金流收入結構,這種保證了持有型物業的資產價值。另一方面,小鎮房產銷售收入也是個重要的回籠現金來源。

一般情況下,針對一個動輒上千畝以上的文旅特色小鎮的投資,往往會拆解不同的土地權屬進行分期拿地和分期開發。這樣的好處在于可以在不同的公司法律主體下進行多元化的融資。這種融資包括了股權合作、債權融資等等,分拆的好處也有利于未來持有型物業的資產包的分拆上市或者引進戰略合作伙伴進行投資。

而這些的財務籌劃,都是在前期項目投資的頂層設計階段需進行系統考慮的



所以,從上述三點可以看到,文旅特色小鎮的投資,不是靠情懷、也不是靠地產,更不是靠政府政策,其決勝于市場的關鍵因素是一系列系統化的專業性的操作團隊,將復雜的業態進行有效拆解,將看不清的市場前景進行定量分析,將不清晰的服務進行標準化、規范化,打造成一個完整的運營系統,恰恰這些市場化的因素是決定小鎮開發成功。

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